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  外滩瑞府择址外滩“黄金三角”核心，南向约1公里即达外滩万国建筑群，近享北外滩世界级规划的澎湃未来，正是这一轮资产迁徙浪潮中最精准的落点。

  就在今年7月，外滩瑞府身侧的虹口北外滩地块，被绿城以12.66万元/㎡的楼板价斩获，业内普遍预测其未来售价将“直奔20万/㎡”。这在某种程度上预示着，北外滩板块的价值标尺已被重新定义。此刻以14.78万/㎡的均价入主外滩瑞府，买到的不仅是一套房子，更是对北外滩未来巨大价值空间的提前锁定。

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  再看几天前刚刚落幕的上海第七批次土拍，备受瞩目的杨浦东外滩地块（杨浦区N090601单元I4-01地块），经过75轮激烈竞价，最终成交楼面价高达92225元/㎡，溢价率28%。这一价格，与外滩瑞府约9.2万元/㎡的拿地楼板价几乎持平。

  但两者所处的区位价值却有“天壤之别”：外滩瑞府地处内环内，与外滩近在咫尺；而杨浦地块已近中环。能预见，当东外滩地块未来售价攀上15万+时，外滩瑞府今天的价格，将成为一个令人追

  这正是外滩瑞府火爆背后的核心逻辑：用几乎相同的土地成本，占据了不能够比拟的核心地段，并以一个极具诚意的价格面市。这是一种清醒的“价值倒挂”，是献给少数远见者的时代红利。

  外滩土地的价值是外滩瑞府的极致实力，而全维越级的臻稀产品力，才是真正让购房者选择外滩瑞府的“最终底气”！

  外滩瑞府所在的片区，自带一段不可复制的城市记忆—— 作为早年租界区域与早开发板块，这里天然沉淀了大量风貌建筑肌理。

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  比起常见的铝板、玻璃盒子式建筑，这里的风貌建筑更像一本“活的上海史”：砖瓦间藏着老上海的烟火气，街巷格局延续着百年前的生活韵律，这正是华润置地选择在此落子 “瑞府” 系列的核心原因——

  它不是要打造一个“孤立的豪宅社区”，而是要承接这片土地的记忆脉络，让项目与上海的城市灵魂共生。

  对华润置地而言，外滩瑞府的开发从不是“建好房子就结束”—— 作为深谙 “城市更新” 的开发者，它更在意如何让整个片区重焕活力，把 “有记忆的街道还给居民”：

  代建“上海最美归家路”：承接虹口港滨水步道的更新打造，目标是让这条归家路成为“上海最美的滨水界面”。

  不同于简单的道路修缮，这里的更新充满细节巧思：原本的水质监测点，会被设计成外包围式的街角花园，既保留实用功能，又成为居民休憩的小天地；岸边将增设高低错落的观景平台与休息区，步行于此既能俯瞰虹口港的波光，又能感受微风拂面的惬意，真正的完成“一步一景” 的归家体验。

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  与此同时，项目还与政府携手共创约7000㎡漫游式风貌街区——想象一下，曾经略显斑驳的老弄堂，未来会变成藏着艺术工坊、社区咖啡的 “鲜活空间”，既看得见历史，又用得上当下，这正是 “城市更新” 的核心意义。

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  外滩臻席户型：建面约121&161㎡三-四房，内环豪宅的 “下一个标准答案”！

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  124㎡三房是南北通透的全明户型，客厅面宽达到4.5米！！！三开间朝南设计；“S”墙收纳、卧室全飘窗延伸空间，每个卧室开间尺度均超过3米，完全满足改善居住的收纳需求！室内空间尺度优秀！

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  165㎡4房是大横厅改善尺度户型，尊享私梯入户，隐私性满分！三间卧室朝南设计，老人、小孩均可享受南向采光；厨房转角窗、主卧套房、北向书房均配置270度转角飘窗，景观视野十分好！次卫三分离设计，相当人性化~

  当外滩板块的新房面积，基本站上200㎡+，总价普遍顶破4000万关口，外滩瑞府以建面约121㎡，为入住外滩撕开一道珍贵缺口：

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  主卧套房，关上门就是一个高效而私密的世界，独立的动线让清晨时光从容不迫。独立卫浴、衣帽空间、静谧睡眠区，三角动线让晨起高效优雅。

  三间卧室更是将“大”落到实处，面宽近乎均等设计，没有谁的房间在采光、视野上被妥协，实现了共同生活的亲属居住上的“平权”，孩子的房间能放下书桌与玩具柜。再加上大面宽阳台、室室飘窗，实用面积很可观！

  南向卧室的设计更是点睛之笔，通过可开可合的移门，与客厅上演空间魔法，实现卧室、开放式书房、客厅延伸区的三重空间形态。

  而U型厨房的流畅动线，配上嘉格纳全系厨电，加上无处不在的智慧收纳，让生活回归井然有序的优雅。

  对塔尖购房者而言，“住得舒适” 是选择的起点，外滩瑞府建面约 161㎡四房，便以 “反浮夸、重实用” 的设计，重新定义内环居住标准：

  美学与场景的双重高定：摒弃传统豪宅的堆砌感，采用香奈儿式黑白撞色美学—— 入户黑色法式镶板柜配黄铜拉手，客厅悬浮吊顶裹环形灯带，让归家仪式感如走进高端奢品店；

  更精准适配生活场景：主卧与北向书房的270° 转角飘窗，将陆家嘴天际线化作 “私家画卷”，首开 2 号楼中高区业主对望陆家嘴摩登天际；超大中西岛台打破厨房 “孤立属性”，朋友小聚品酒、家人早餐互动皆能承载，让烹饪区变身社交核心。

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  细节里的“痛点杀手”：对标五星级酒店的四分离公卫，把洗漱、如厕、淋浴、洗衣彻底分区，搭配汉斯格雅花洒、伊奈智能马桶，解决多人口家庭“早高峰抢厕” 难题；博洛尼定制橱柜藏着转角拉篮、下拉式收纳，过道隐形储物柜与主卧步入式衣帽间，让 “家里无杂乱” 成为常态。

  看不见的“智能守护”：华为 AI 系统兼容 2900 + 品牌，远程可预热烤箱、调节空调；316L 不锈钢水管 + 怡口净软四件套，直饮水余氯清除率达 98%；厨房 “三重油烟防护”（嘉格纳油烟机 + 大金专用空调 + 中央排烟），做饭告别满身油烟味；更有 “无感通行”：人脸识别联动单元门、自动呼梯，电梯专设 “宠物按钮”，养宠家庭出行无需手忙脚乱。

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  好户型是基础，外滩瑞府更在社区内部和社区配套下足“功夫”，让居住不止于 “房子”，更是 “沉浸式先锋体验”。

  内环罕见的“阳光平权”：通过“放射状黄金倾角” 楼栋布局，破解高密度上海城区采光难题—— 首开2楼冬至日每户日照达 4.5 小时之后，全楼栋无 “采光死角”；2 号楼低区能赏社区花园四季流转，中高区则将陆家嘴天际线、北外滩未来图景尽收眼底。

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  亿元级印象派园林：邀请国际景观大师Pok Kobkongsanti 操刀，把印象派光影化作实景 —— 草坪复刻马奈笔下日光，转角繁花呼应雷诺阿花园，水边光影倒映莫奈睡莲；六大主题花园串联全域风雨连廊，晴雨皆能漫步赏景，艺术从此不是画廊里的画，而是脚下的路、眼前的景。

  渡边智昭的“塔尖会所革命”：由汤臣一品设计师渡边智昭打造泛会所，打破“集中式大会所” 的刻板：独立 “室内外双幕水剧场” 带来视觉震撼，四栋塔楼下设四大主题空间。

  像这次首开2 号楼下 “温莎廊吧” 藏着私宴厅、棋牌室、酒窖，复古砖红配叶脉纹大理石，成业主专属格调社交场；公啡花房、子恺乐园、Gym CLUB 则覆盖休闲、亲子、运动需求，让社交随时发生。

  首先是同板块的绿城北外滩地王，传出“20万+门槛抬升” 的消息，预计售价高出外滩瑞府约4-5万/㎡的价差！但是，外滩瑞府地段更靠上游、站位更靠近资源核芯。

  其次土拍层面：上海七批次土拍中，杨浦内中环宅地的楼板价已达约9.2万/㎡——这一价格，与外滩瑞府楼板价相当！

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  更甚，上海第八批次的土拍摆脱了中小套限制，核心地段或再迎“暴力拉升”——

  徐汇龙华云锦东方周边低密地块，起拍楼面价13.5万/平方米，超过绿城潮鸣东方成交价；

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  这意味着，未来花同样成本要么买到内中环新房，地段稍远一个档次；如果想入住外滩瑞府同能级的地段，未来的苏河湾、徐汇滨江等核心区置业成本恐怕会超乎所想。

  所以当下，外滩瑞府是用14.78万/㎡价格买入世界级黄金三角不可错过的、超具性价比窗口期！

  而在总价层面，外滩瑞府也是当下千载难逢的2200-2850万一步到位4房的机会。2024年至今，内环的四房供应起步面积段大约在180㎡，180㎡以上的四房供应占比55%，总价高昂，普遍在3500-4000万左右。

  第二大供应就是建面约155㎡以下的三房或紧凑小四房，占比约39%，对于高净值追求舒适度的客户来说，显然是有点不够住。此刻外滩瑞府建面约161㎡的四房产品，既填补了市场空缺，又很好地控制住总价，十分珍惜！

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  而且项目此次首开119套，未来大概还有2-3次加推。一般来说首开价格都是比较有性价比的，错过TA，无疑是一个遗憾！

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  8月25日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中指出“为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对合乎条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起合乎条件的买房的人可享受本条政策。”

  9月19日，上海财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一通知是对8月25日上海楼市新政中关于完善房产税部分的细化落地。通知明确，持上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人，在上海新购住房且属家庭首套的，暂免征收房产税。

  此次政策增加对于合乎条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的税收减免（8月25日政策已经明确）。

  对比来看，在2011年暂行办法中，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，当时非本市户籍家庭在上海限购1套住房。

  近几年随着限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，某些特定的程度影响了购房需求释放。

  本次优化政策落地后，合乎条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的房产税与本市户籍家庭采取同样的税收减免，将降低其住房的持有成本，促进需求释放，对市场也将形成一定带动效果。

  对比两次文件内容，此次非本市户籍家庭首套房产税减免需符合的人才条件及居住证持有年限均未做调整，即“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关法律法规引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才”以及“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”。

  另外，此次通知中也指出该政策执行时间为2025年1月1日，购房人已购应税住房合乎条件的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对期间多征收的税款可予退还，对于这部分合乎条件的购房者的持有成本也有一定的降低。

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