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  在起初的乐观风头过去之后，毋庸置疑风貌别墅正在面临未来供应量大、在售项目去化慢以及高额渠道费三重市场困境

  风貌别墅为什么难做在讨论这个宏大命题之前，我们先试图抓住22年前，也就是2003年的那个小线年颁布了《上海市历史背景和文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》（以下简称《条例》）

  这应该是上海首次完整从立法层面明确要“加强对本市历史背景和文化风貌区和优秀历史建筑的保护”

  自2003年到2023年，此后二十年间《条例》经历了四次修正，那些我们听起来很熟悉的话语诸如：从“拆改留”“到“留改拆”的方向转变、确立风貌保护街区、落实“保护责任人制”等等

  也是同一年，2003年上海正式批准了《上海市中心城历史背景和文化风貌区范围》，

  今天我们正真看到的所有风貌别墅开发地块，几乎都出自这12片风貌保护区的原始边界之内这也就决定了，几乎所有的风貌别墅项目从建筑规则上的第一顺位不仅是常规意义上的建筑规范，更受到风貌保护的限制

  或许大家还记得2024年下半年有过一段上海风貌别墅“叫停”的消息，当时确实引起了一阵关注

  到2024年12月，上海印发了《上海历史风貌保护指南》，首次在官方文件中明白准确地提出对“风貌建筑”按照一级、二级、三级进行分级管理对不一样的等级的风貌建筑需要怎么保护、怎么修缮、怎么使用，都进行了明确划定

  从规划肌理、街巷尺度，到立面和内部空间，每个等级的风貌建筑都有其可调节和不可调节的要素

  要知道，开发商取得一块风貌别墅地块时，地块内很可能同时存在这三个类别的历史建筑

  这意味着政府为风貌别墅这个命题，构建了一个非常专业化、精细化并且可持续开发的框架

  也意味着，风貌别墅早已经不是一个靠卖地段或卖形态就可以高枕无忧的产品类型

  2025年1月至5月，上海新房市场总价5000万以上的成交量达到约445套

  这也是为什么风貌别墅出现高额渠道费这件事听起来非常荒谬但风貌别墅为何会面临一些市场困境，还是因为市场对风貌的认知度低

  我们通过对风貌别墅集中的客户调研，将客群细分为三类，并且提炼出对应的特征和需求

  这类客群往往对上海城市核心地段有深厚情结，多为本地或长期居住的高净值人群他们最看重项目是否位于传统核心区，但对总价极为敏感，当价格超过5000万时，客群数量会急剧收窄

  不局限于本市人群，可能来自新兴行业，是那些通过“押对赛道”快速积累财富的人群他们更追求与财富地位相匹配的高品质生活体验，也天然对产品本身有极高要求

  多为实业家或传统行业领袖，年龄层偏成熟这一类客群将房产视为身份名片与社交场域，注重资产的长期保值和传承，也因此会青睐产品中的彰显特性，会关切社区的圈层属性

  对于地缘客户来说，对城市核心和风貌特征或许是有高度认同感的，但这类客群的数量是有限的

  而市场中数量更多的城市新贵和企业家们，他们有足够的支付能力，但同样也有更多的选择

  单盘主义工作室今年花费巨大的精力，结合我们最近1-2年在上海市场看过的风貌别墅，做了一次定向的产品梳理和研究

  一直以来，风貌别墅开发最大的挑战可能就是原有规划肌理的限制，这也是风貌别墅和同价位的大平层产品竞争最大的不利点

  但我们依然发现，能够最终靠一些巧妙的手法尽可能弱化规划限制下的局促感，通过差异化入口方式、局部合并、拓宽视野等方式让空间「感觉」提升

  另一方面，调节每户的入户方向尽可能各不相同，避免对视尴尬的同时，也强化了隐私，将高院墙的不利影响转化为单户私密性的优势

  将原本的两套住宅并为一套，在立面上仍就保持两个大门的形态，但室内能够得到更宽敞自由的空间

  还有很多从景观节点上能提升空间的细节，比如通过植入中心花园提升空间叙事、通过增加精致景观小品丰富街巷空间节奏

  还可以通过对视野的调整，让街巷围墙遮挡视线但不遮蔽视野，从而让尺度并不充裕的支弄至少能显得有空间感

  翠湖滨江将传统石库门里弄中常见的约2.5米高的院墙，在部分区域降低至约1.8米，保障基本私密性的同时，大幅改善了采光

  保利外滩序Bund45则在大花园的基础上，以金属格栅作为庭院围挡，阻隔空间但不阻隔视线、如何通过立面颜值创造同质产品中的独特性

  风貌别墅立面的第一原则是需要对当下这个地块的历史做出回应，这也导致了风貌别墅立面的设计发挥空间相对比较小

  所以人视角的立面更增加一层细腻度的要求，此时传统工艺的匠心植入或许会带来更打动人心的效果

  翠湖滨江的立面以四种颜色的红砖砌筑，既保留传统红砖的优雅，又增添当代轻盈时尚感

  静安里将泰山大剧院改建为会所的一部分，在完整保留原址建筑型制的基础上，以“玻璃盒子”艺术装置为灵感，置入通透玻璃与金属结构

  翠湖滨江278㎡户型，两面宽厅围合庭院，且转角无结构柱，丝滑的转角玻璃加强空间通透感

  风貌别墅室内空间划分自由度相比来说较高，而且合理的户型空间划分，实际可产生几乎“买一赠一”的空间增值效果，创造“实际使用面积远超产权面积”的差异化优势

  这样做的好处是，一方面减少对面宽的侵占，另一方面在角落打造出一个体验感极佳的自然采光电梯厅

  但在风貌别墅产品，合理的空间调度可以创造一个阳光能洒进来的电梯厅空间，这种空间体验还是很有尊贵感的

  风貌别墅的定制化，本质是提供一种超越产权面积、肉眼可见性价比的价值创造

  除了空间本身的功能，诸如会所大门、地下私家车库，甚至红线外的小环境，都可当作打造身份象征的延展空间

  当然，我们关于风貌别墅的研究成果还有很多细节篇幅有限今天只能说到这里核心是，今天我们开发风貌别墅产品，主语其实不是开发商

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